Altes Haus besichtigen: Checkliste vom Zimmerermeister

Kurz gesagt: Bei einem älteren Haus entscheidet sich der wahre Preis nicht in der Küche, sondern auf dem Dachboden, im Keller und in den Unterlagen. Gehen Sie das Haus in einer festen Reihenfolge durch, fotografieren Sie jeden Befund und stellen Sie dem Verkäufer gezielte Fragen. Diese Checkliste zeigt Raum für Raum, worauf ich als Zimmerermeister bei einer Besichtigung achte – und wann Sie einen Fachmann dazuholen sollten.

Vorbereitung: Was Sie vor dem Termin klären

Eine gute Besichtigung beginnt am Schreibtisch. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler vorab um die wichtigsten Unterlagen (Liste weiter unten) und schauen Sie sich das Baujahr genau an. Jedes Jahrzehnt hat seine eigenen Schwachstellen – einen Überblick gibt der Artikel Typische Mängel nach Baujahr.

Planen Sie mindestens eineinhalb bis zwei Stunden ein. Eine Besichtigung von 20 Minuten mit fünf anderen Interessenten reicht für ein altes Haus nicht. Wenn der erste Eindruck stimmt, vereinbaren Sie einen zweiten Termin, am besten bei Tageslicht und nach einer Regenperiode. Dann sieht man Feuchtigkeit am ehesten.

Was Sie mitnehmen

Helle Taschenlampe
Schraubendreher für Stichproben am Holz
Zollstock oder Maßband
Smartphone für Fotos und Notizen, idealerweise mit Wasserwaage-App
Diese Checkliste ausgedruckt
Kleidung, die schmutzig werden darf

Ein Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt liefert nur grobe Anhaltspunkte. Es kann bei Salzen im Mauerwerk falsche Werte anzeigen. Verlassen Sie sich nicht allein darauf.

1. Außen: das Haus von der Straße bis zum Sockel

Gehen Sie einmal komplett um das Haus herum, bevor Sie hineingehen. Von außen sieht man vieles, was innen schon überstrichen ist.

Risse in der Fassade: Feine Haarrisse im Putz sind meist harmlos. Treppenförmige Risse im Mauerwerk, Risse über Fenster- und Türstürzen oder Risse, durch die man eine Münze stecken kann, deuten auf Setzungen oder statische Probleme hin.
Sockelbereich: Abplatzender Putz, dunkle Feuchtezonen und weiße Ausblühungen im unteren Meter der Wand weisen auf aufsteigende Feuchtigkeit oder Spritzwasser hin.
Gelände: Fällt das Gelände zum Haus hin ab, läuft Regenwasser an die Kellerwand. Liegen Pflaster oder Erde über der Sockelabdichtung?
Dachrinnen und Fallrohre: Sind sie dicht, frei und an die Kanalisation angeschlossen? Überlaufende Rinnen sind eine häufige Ursache für nasse Wände.
Fenster und Außentüren: Alter, Verglasung, Zustand der Holzrahmen, faule Stellen an der unteren Rahmenecke.
Anbauten, Garagen, Wintergärten: Sind die Anschlüsse an das Haupthaus dicht? Gibt es eine Genehmigung?

2. Das Dach von außen

Das Dach sehen Sie meist nur von unten oder aus einiger Entfernung. Trotzdem lohnt der Blick – mit einem Fernglas oder dem Zoom der Handykamera.

Liegt der First gerade, oder hängt die Dachfläche durch?
Fehlen Ziegel, sind welche verrutscht oder gebrochen? Gibt es Moos in größeren Flächen?
Wie sehen Kamin, Gauben, Dachfenster und Kehlen aus? Dort entstehen die meisten Undichtigkeiten.
Welches Material liegt auf dem Dach? Wellplatten oder ebene Platten aus Faserzement an älteren Häusern oder Nebengebäuden können asbesthaltig sein.

Fragen Sie den Verkäufer, wann das Dach zuletzt neu eingedeckt wurde. Was eine Dachsanierung grob kostet und welche Varianten es gibt, erklärt unsere Schwesterseite dachmentor.de.

3. Der Dachboden: hier schaue ich zuerst hin

Worauf ich bei Besichtigungen zuerst schaue, ist der Dachstuhl. Er ist das Bauteil, das am seltensten geprüft wird und dessen Schäden am weitesten in die Konstruktion reichen. Die ausführliche Anleitung finden Sie in Dachstuhl prüfen beim Hauskauf. Die Kurzfassung:

Wasserflecken, Laufspuren und weiches Holz an Sparren, Pfetten und besonders an den Sparrenfüßen
Bohrlöcher und Bohrmehl (Holzwurm, Hausbock)
Weiße, watteartige Beläge oder muffiger Pilzgeruch
Durchbiegungen, Brüche, provisorisch angenagelte Verstärkungen
Entfernte oder gekürzte Hölzer nach einem Dachausbau
Chemischer Geruch oder kristalline Beläge als Hinweis auf alte Holzschutzmittel
Dämmung der obersten Geschossdecke: Ist überhaupt eine vorhanden, wie dick ist sie, wie alt?

Der letzte Punkt ist auch rechtlich relevant: Nach einem Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten für die Dämmung der obersten Geschossdecke und für ungedämmte Heizungsrohre greifen. Mehr dazu unter Sanierungspflichten nach dem Hauskauf.

Ist der Dachboden ausgebaut, fragen Sie nach, wie die Dämmung aufgebaut ist und ob eine Dampfbremse eingebaut wurde. Bei Ausbauten in Eigenleistung fehlt sie häufig oder ist an den Anschlüssen nicht dicht. Das führt über die Jahre zu Feuchtigkeit in der Dämmung und am Holz – unsichtbar hinter der Verkleidung.

4. Der Keller

Ein leicht feuchter Keller ist bei alten Häusern normal. Entscheidend ist, woher die Feuchtigkeit kommt und ob sie sich mit vertretbarem Aufwand beheben lässt. Wie Sie die Ursachen unterscheiden, lesen Sie in Feuchter Keller beim Hauskauf.

Geruch: Muffiger Geruch ist das erste Warnzeichen, noch bevor man etwas sieht.
Wände: Wasserränder, abplatzende Farbe, weiße Salzausblühungen, Schimmel in Ecken und hinter Regalen.
Frisch gestrichene Wände: Ein frischer Anstrich nur im Keller ist nicht verboten, aber ein Grund nachzufragen.
Boden: Wasserflecken, Pfützen, Rost an Regalfüßen oder am Heizkessel.
Lichtschächte und Kellerabgang: Sind sie sauber, ist ein Ablauf vorhanden?
Durchführungen: An Hausanschlüssen für Wasser, Strom und Abwasser dringt häufig Wasser ein.
Holz im Keller: Kellertreppe, Deckenbalken, Regale – hier suche ich nach Pilzbefall. Feuchte Keller mit Holzbauteilen sind ein klassischer Ort für holzzerstörende Pilze.

5. Haustechnik

Die Haustechnik altert schneller als Mauerwerk und Dachstuhl. Rechnen Sie bei älteren Häusern damit, dass einzelne Bereiche in den ersten Jahren erneuert werden müssen.

Heizung

Baujahr und Typ des Kessels (Typenschild), letztes Protokoll des Schornsteinfegers
Öltank: Material, Alter, Zustand, Auffangwanne
Heizkörper: gleichmäßig warm? Rostspuren an Ventilen?
Rohrleitungen in unbeheizten Räumen: gedämmt oder nicht?
Nachtspeicheröfen: Ältere Geräte können Asbest enthalten. Nicht öffnen, nicht selbst demontieren.

Elektrik

Sicherungskasten: Schraubsicherungen oder Sicherungsautomaten? Ist ein Fehlerstromschutzschalter (FI) vorhanden?
Zweipolige Steckdosen ohne Schutzkontakt, textilummantelte Leitungen, Aufputzleitungen
Wenige Steckdosen pro Raum deuten auf eine alte, nie erneuerte Installation hin

Wasser und Abwasser

Leitungsmaterial: Blei, verzinkter Stahl, Kupfer, Kunststoff? Bleirohre mussten in Trinkwasserinstallationen bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden; Ausnahmen gibt es nur auf Antrag beim Gesundheitsamt. Sie sind grau, weich und lassen sich mit einem Schlüssel leicht einritzen.
Wasserdruck und Farbe des Wassers nach längerem Stehen
Abwasser: Gluckern, langsamer Ablauf, Geruch. Bei Häusern mit alten Grundleitungen ist eine Kamerabefahrung sinnvoll.

6. Wohnräume

In den Wohnräumen lassen sich Mängel am leichtesten kaschieren – mit Farbe, Möbeln und Teppichen. Schauen Sie deshalb gezielt dorthin, wo niemand hinschaut.

Außenwandecken und hinter Schränken: Schimmel und Stockflecken entstehen dort zuerst.
Fensterlaibungen: Feuchte Stellen, Schimmel, Kondensat an den Scheiben.
Decken: Wasserflecken unter Bad und Dach, Risse, durchhängende Holzbalkendecken.
Böden: Schwingt der Boden beim Gehen stark, knarrt er an bestimmten Stellen deutlich, fällt er sichtbar ab? Legen Sie eine Murmel oder nutzen Sie die Wasserwaage-App.
Türen: Schließen sie? Schief hängende Türen und verzogene Zargen können auf Setzungen hinweisen.
Bodenbeläge: Alte Vinyl-Platten (Floor-Flex) und schwarzer Kleber unter Parkett können Schadstoffe enthalten. Mehr dazu unter Schadstoffe im Altbau.
Bad und Küche: Fugen, Silikon, Fliesen hohl? Feuchte Stellen an der Wand hinter Dusche und Wanne, auch auf der Rückseite im Nachbarraum.
Geruch: Ein starker Duft von Raumspray oder frisch gelüftete Räume bei Regenwetter sind ein Anlass, genauer hinzuriechen.

7. Unterlagen: was Sie sich zeigen lassen sollten

Unterlagen verraten oft mehr als die Besichtigung selbst. Fehlen wichtige Dokumente, ist das kein Ausschlussgrund, aber ein Punkt für Nachfragen und für die Preisverhandlung.

Unterlage	Warum sie wichtig ist
Grundbuchauszug	Eigentümer, Lasten, Wegerechte, Grundschulden
Flurkarte und Lageplan	Grenzen, Grenzbebauung, Nebengebäude
Baugenehmigung und Baupläne	Sind Anbauten, Dachausbau und Garage genehmigt?
Wohnflächenberechnung	Stimmt die angegebene Fläche?
Energieausweis	Muss beim Verkauf vorgelegt werden; gibt einen groben Eindruck vom energetischen Zustand
Rechnungen über Sanierungen	Was wurde wann und von wem gemacht?
Schornsteinfeger-Protokolle	Zustand und Alter der Heizung
Baulastenverzeichnis	Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen
Gutachten, Schadstoff-Messungen	Falls vorhanden – fragen Sie ausdrücklich danach

Fragen an den Verkäufer

Gab es Wasserschäden, Rohrbrüche, Schimmel oder Schädlingsbefall?
Welche Sanierungen wurden durchgeführt, von einem Fachbetrieb oder in Eigenleistung?
Sind alle Um- und Anbauten genehmigt?
Sind Ihnen Schadstoffe bekannt, etwa Asbest oder behandeltes Holz?
Warum verkaufen Sie?

Lassen Sie sich wichtige Antworten schriftlich geben oder im Kaufvertrag festhalten. Ein Verkäufer darf bekannte, wesentliche Mängel in der Regel nicht arglistig verschweigen – ob das im Einzelfall so war, ist später aber oft schwer nachzuweisen. Klären Sie Fragen zum Vertrag mit dem Notar oder einem Anwalt.

Nach der Besichtigung: Befunde richtig einordnen

Kaum ein altes Haus ist mängelfrei. Die Frage ist nicht, ob es Mängel gibt, sondern welche und was sie kosten. Ich sortiere Befunde grob in drei Gruppen:

Kosmetik: Tapeten, Bodenbeläge, Bad im Stil der 80er. Unangenehm, aber planbar.
Verschleiß: Heizung, Fenster, Elektrik, Dacheindeckung am Ende ihrer Lebensdauer. Teuer, aber gut kalkulierbar.
Substanzschäden: Hausschwamm, Hausbock, nasse Kellerwände ohne Abdichtung, Risse aus Setzungen, Schadstoffe in größerem Umfang. Schwer zu kalkulieren – hier brauchen Sie vor dem Kauf einen Fachmann.

Bei Befunden aus der dritten Gruppe lohnt sich ein Bausachverständiger fast immer. Was er leistet und wie Sie einen passenden finden, steht in Bausachverständiger beim Hauskauf. Mit seinem Befund gehen Sie dann in die Kaufpreisverhandlung.

Wie viel Lebensdauer ein Gebäude aus Sicht eines Gutachters noch hat, beeinflusst auch den Wert und die Finanzierung. Hintergründe dazu finden Sie unter Altbau-Bewertung: Sachwert und Restnutzungsdauer.

Sanierungsbedarf in Zahlen übersetzen

Nach der Besichtigung haben Sie eine Liste mit Befunden. Der nächste Schritt ist, daraus einen groben Sanierungsbedarf abzuleiten und zu prüfen, ob Kaufpreis plus Sanierung noch zu Ihrem Budget passen. Dabei hilft unser Sanierungsstau-Rechner. Planen Sie bei einem älteren Haus außerdem einen Puffer für Unvorhergesehenes ein – und klären Sie früh, wie die Sanierungskosten finanziert werden sollen.

Häufige Fragen

Wie viele Besichtigungen sollte ich bei einem alten Haus machen?

Mindestens zwei. Die erste dient dem Gesamteindruck, die zweite der systematischen Prüfung mit dieser Checkliste. Bei ernsthaftem Interesse und unklaren Befunden folgt ein dritter Termin mit einem Sachverständigen.

Darf ich bei der Besichtigung in den Keller und auf den Dachboden?

Ja, und Sie sollten darauf bestehen. Wenn Keller oder Dachboden angeblich nicht zugänglich sind, vereinbaren Sie einen weiteren Termin. Ein Haus, dessen wichtigste Bauteile Sie nicht gesehen haben, sollten Sie nicht kaufen.

Reicht der Energieausweis, um den Zustand zu beurteilen?

Nein. Der Energieausweis sagt etwas über den Energiebedarf oder -verbrauch, nicht über Feuchtigkeit, Holzschäden oder Schadstoffe. Er ist ein Baustein unter vielen.

Lohnt sich ein Bausachverständiger auch bei einem gepflegten Haus?

Bei einem Haus, das mehrere Jahrzehnte alt ist, in der Regel ja. Die Kosten für eine Begutachtung sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering, und ein gepflegter Eindruck sagt wenig über den Zustand von Dachstuhl, Abdichtung und Leitungen aus.

Diese Checkliste ersetzt keine Begutachtung vor Ort und keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.