altbaumentor.de

Sanierungspflichten nach dem Hauskauf: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt

Verfasst von

Andreas Dümler

in

Kurz gesagt: Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss in der Regel innerhalb von zwei Jahren zwei Dinge nachrüsten, falls sie fehlen: die Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Dachs) und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die frühere Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist mit der Reform des Gebäudeenergiegesetzes zum 29. Juli 2026 entfallen. Das Gesetz heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Viele Ratgeber im Netz sind in diesem Punkt veraltet.

Was sich 2026 geändert hat

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde im Sommer 2026 grundlegend überarbeitet. Die wichtigsten Daten nach Angaben des Infoportals des Bundes:

  • 10. Juli 2026: Bundestag beschließt das Gesetz, der Bundesrat stimmt zu.
  • 28. Juli 2026: Verkündung im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226).
  • 29. Juli 2026: Erste Regelungen treten in Kraft. Das GEG trägt seitdem den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
  • Weitere Regelungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie sollen laut Infoportal etwa sechs Monate später folgen, also voraussichtlich Anfang 2027.

Für Hauskäufer sind drei Änderungen wichtig: Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung 65 Prozent erneuerbare Energie zu nutzen, ist entfallen. Das Betriebsverbot für alte Heizkessel nach 30 Jahren ist entfallen. Die klassischen Nachrüstpflichten für Dämmung bleiben dagegen bestehen. Sie stehen jetzt in § 35 GModG (oberste Geschossdecke) und § 69 GModG (Rohrleitungen).

Wenn Sie in älteren Artikeln, Maklerexposés oder Bankunterlagen noch von der „Austauschpflicht nach 30 Jahren“ oder der „65-Prozent-Regel“ lesen, stammt das aus der Zeit vor dem 29. Juli 2026.

Pflicht 1: Oberste Geschossdecke dämmen

Das ist die Pflicht, die Käufer am häufigsten betrifft. Gemeint ist die Decke zwischen dem obersten beheizten Geschoss und einem unbeheizten Dachraum. Typisch: ein Einfamilienhaus mit Satteldach, bei dem der Dachboden nur als Abstellraum genutzt wird.

Was genau verlangt wird

  • Betroffen sind oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen.
  • Nach der Nachrüstung darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der Decke 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten.
  • Alternativ genügt es, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Was das in der Praxis heißt

Bei vielen Häusern bis in die 1970er-Jahre liegt auf dem Dachboden nur ein Bretterboden über einer Holzbalkendecke, manchmal mit Schlacke- oder Lehmfüllung. Ob eine solche Decke den Mindestwärmeschutz schon erfüllt oder nicht, lässt sich nicht pauschal sagen. Das muss ein Energieberater anhand des Aufbaus beurteilen.

Aus Zimmerersicht noch ein Hinweis: Bevor Sie Dämmung auf eine alte Holzbalkendecke legen, lassen Sie die Balkenköpfe und den Dachstuhl prüfen. Wer auf feuchte oder befallene Hölzer dämmt, schließt das Problem ein. Worauf Sie achten sollten, steht unter Dachstuhl prüfen beim Hauskauf. Welche Dämmvarianten es für Decke und Dach gibt und was sie grob kosten, behandelt unsere Schwesterseite dachmentor.de.

Pflicht 2: Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen

Bisher ungedämmte Leitungen für Heizung und Warmwasser sowie deren Armaturen müssen gedämmt werden, wenn sie durch unbeheizte Räume führen. Das betrifft vor allem den Keller: Rohre vom Heizkessel zu den Steigleitungen, Warmwasserleitungen zum Speicher, Verteiler und Armaturen.

Diese Pflicht ist meist mit überschaubarem Aufwand erfüllbar und oft in einem Tag erledigt. Sie wird bei Besichtigungen aber gern übersehen. Schauen Sie im Heizungsraum und in den Kellerräumen nach blanken Kupfer- oder Stahlrohren. Wer ohnehin gerade im Keller ist, sollte auch nach Feuchtigkeit schauen, siehe feuchter Keller beim Hauskauf.

Alte Heizkessel: Was bisher galt und was jetzt gilt

Bis zum 28. Juli 2026 galt: Öl- und Gasheizkessel, die als sogenannte Konstanttemperaturkessel liefen, durften nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren davon ausgenommen. Beim Eigentümerwechsel musste der neue Eigentümer einen betroffenen Kessel innerhalb von zwei Jahren austauschen.

Mit der Reform ist dieses Betriebsverbot entfallen. Eine funktionierende alte Heizung darf nach dem Kauf also in der Regel weiter betrieben und auch repariert werden.

Das heißt aber nicht, dass jede alte Heizung ewig laufen darf. Zwei Punkte sollten Sie im Blick behalten:

  • Emissionsgrenzwerte: Der Schornsteinfeger misst bei Öl- und Gasheizungen regelmäßig die Abgasverluste nach der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV). Hält ein alter Kessel die Grenzwerte nicht mehr ein und lässt er sich nicht einstellen oder reparieren, muss er ersetzt werden.
  • Kaminöfen und Kachelöfen: Für ältere Einzelraumfeuerstätten gelten nach der 1. BImSchV eigene Fristen zur Nachrüstung oder Stilllegung. Die letzte große Frist lief Ende 2024 ab. Fragen Sie beim Kauf nach dem letzten Feuerstättenbescheid.

Wirtschaftlich ist eine alte Heizung trotzdem ein Thema. Ein Kessel mit 30 Jahren kann morgen ausfallen. Planen Sie den Austausch in Ihrem Budget ein, auch wenn das Gesetz ihn nicht mehr verlangt.

Wenn Sie eine neue Heizung einbauen

Nach dem GModG können Sie die Heiztechnik wieder weitgehend frei wählen, auch Gas- und Ölheizungen. Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen sieht das Gesetz aber eine schrittweise steigende Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029 vor („Bio-Treppe“), bis 2045 sollen alle Brennstoffe klimaneutral sein. Das wirkt sich auf die Betriebskosten über die Laufzeit der Heizung aus. Lassen Sie sich vor der Entscheidung beraten und rechnen Sie Varianten durch.

Wann die Pflichten greifen: Eigentümerwechsel und Frist

Die Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich für alle Eigentümer. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es aber eine wichtige Sonderregel:

  • Hat der Eigentümer das Haus am 1. Februar 2002 bereits selbst bewohnt, muss er die Dämmung nicht nachrüsten.
  • Diese Befreiung ist an die Person gebunden. Beim ersten Eigentümerwechsel danach geht die Pflicht auf den neuen Eigentümer über.
  • Der neue Eigentümer hat dafür zwei Jahre Zeit ab dem Eigentumsübergang. Maßgeblich ist in der Regel die Eintragung im Grundbuch, nicht der Notartermin.

Hinweis zum Stand: Diese Ausnahmeregel nennt das amtliche Infoportal zum GModG weiterhin. Gestrichen wurde mit der Reform die ebenfalls an den Eigentümerwechsel geknüpfte Austauschpflicht für alte Heizkessel, nicht die Dämmpflicht. Ob die Nachrüstpflicht für Ihr Haus greift, lassen Sie sich im Zweifel von einem Energieberater bestätigen.

Das gilt nicht nur beim Kauf, sondern auch bei Erbschaft oder Schenkung. Wer ein Haus erbt, sollte die Frist deshalb genauso im Blick haben. Mehr dazu, wenn Sie ein geerbtes Haus lieber verkaufen möchten, lesen Sie unter geerbtes Haus mit Mängeln verkaufen.

Ausnahmen und Befreiungen

  • Dach bereits gedämmt: Ist das Dach über dem unbeheizten Dachraum entsprechend gedämmt, entfällt die Pflicht für die Geschossdecke.
  • Unwirtschaftlichkeit: Bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine selbst genutzt wird, entfällt die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke, wenn sich die Kosten durch die Einsparungen nicht in angemessener Zeit erwirtschaften lassen. Das sollten Sie von einem Energieberater schriftlich berechnen lassen, wenn Sie sich darauf berufen wollen.
  • Befreiung auf Antrag: Die zuständige Landesbehörde kann im Einzelfall auf Antrag befreien, wenn die Anforderungen zu einer unbilligen Härte führen würden.
  • Baudenkmäler: Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind Abweichungen möglich. Klären Sie das mit der Denkmalbehörde.

Zusätzlich kann Landesrecht eigene Vorgaben enthalten. Ihr Energieberater oder die zuständige Behörde weiß, was in Ihrem Bundesland gilt.

Wer das kontrolliert

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau nach bisheriger Rechtslage unter anderem, ob Heizungs- und Warmwasserleitungen vorschriftsmäßig gedämmt sind, und weist auf offene Punkte hin. Die oberste Geschossdecke gehörte nicht zu diesen Prüfpunkten. Wer Pflichten nach dem Gesetz nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig und riskiert ein Bußgeld. Wichtiger als die Strafe ist aber meist: Die Maßnahmen sparen Heizkosten und sind vergleichsweise günstig.

Energieausweis und Beratungsgespräch beim Kauf

Der Verkäufer muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach dem Kauf übergeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sieht das Gesetz zusätzlich vor, dass der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung berechtigten Person führt, sofern ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird. Nutzen Sie das. Es ist ein guter Einstieg, um die Nachrüstpflichten für Ihr Haus konkret zu klären.

Geplant: Nach Angaben von Fachportalen sollen sich Inhalt und Form des Energieausweises zum 1. Januar 2027 ändern, im Zuge der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie. Für Käufer ändert das an den Nachrüstpflichten nach aktuellem Stand nichts. Die Details sollten Sie zum Kaufzeitpunkt beim Energieberater erfragen.

Energieberatung: der sinnvollste erste Schritt

Ein Energieberater kann für Ihr Haus klären, welche Pflichten konkret gelten, ob die Decke den Mindestwärmeschutz erfüllt und in welcher Reihenfolge Sanierungen sinnvoll sind. Das Ergebnis ist in der Regel ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP).

  • Das BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude derzeit mit 50 Prozent des Honorars, bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit höchstens 650 Euro Zuschuss.
  • Den Antrag stellen Sie als Eigentümer, mit Ihrer Vollmacht kann ihn auch der Energieberater für Sie stellen. Er muss vor Abschluss des Beratungsvertrags gestellt werden. Der Zuschuss wird an Sie ausgezahlt, das Honorar zahlen Sie zunächst voll.
  • Geförderte Berater finden Sie in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.

Die Förderbedingungen für Sanierungsmaßnahmen wurden im Juli 2026 geändert. Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie Aufträge vergeben, denn Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Arbeiten gestellt werden.

Pflichten und Sanierungsbedarf in die Kalkulation einrechnen

Die gesetzlichen Pflichten sind selten der größte Posten. Teurer sind meist die Arbeiten, die das Haus ohnehin braucht: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen. Mit unserem Sanierungsstau-Rechner erfassen Sie Pflichtmaßnahmen und sonstigen Sanierungsbedarf grob in einer Zahl. Die hilft Ihnen bei der Kaufpreisverhandlung und bei der Planung der Finanzierung. Einen Überblick, welche Mängel in welcher Bauzeit typisch sind, gibt der Artikel typische Mängel nach Baujahr.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Kauf die alte Ölheizung austauschen?

Nach aktuellem Stand in der Regel nicht. Das Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Jahren ist mit der Reform zum 29. Juli 2026 entfallen. Eine Heizung, die die Emissionsgrenzwerte einhält, darf weiterlaufen. Im Einzelfall sollten Sie das mit Schornsteinfeger oder Energieberater klären.

Gilt die Zwei-Jahres-Frist auch, wenn ich das Haus geerbt habe?

Ja, die Pflicht knüpft an den Eigentümerwechsel an. Dazu zählen neben dem Kauf auch Erbschaft und Schenkung. Bei Erbengemeinschaften und besonderen Konstellationen empfiehlt sich eine Beratung durch Energieberater oder Anwalt.

Was ist, wenn der Verkäufer die Pflichten schon hätte erfüllen müssen?

Wenn der Verkäufer nicht unter die Ausnahme von 2002 fiel, hätte er die Nachrüstung eigentlich schon vornehmen müssen. Nach dem Kauf sind Sie als Eigentümer für das Gebäude verantwortlich. Ob Ihnen das im Preis oder im Vertrag zugutekommt, sollten Sie vor der Beurkundung mit dem Notar oder einem Anwalt besprechen.

Muss ich die Fassade oder die Fenster sanieren?

Eine allgemeine Pflicht, Fassade oder Fenster zu erneuern, gibt es für Wohngebäude nach aktuellem Stand nicht. Wenn Sie diese Bauteile aber ohnehin erneuern, gelten Mindestanforderungen an den Wärmeschutz. Klären Sie das vor Beginn der Arbeiten mit einem Energieberater.

Quellen

Dieser Artikel gibt den Rechtsstand nach unserer Recherche wieder und ersetzt keine Beratung durch Energieberater, Notar oder Anwalt. Gesetze und Förderbedingungen können sich kurzfristig ändern. Stand: September 2026.

Weitere Beiträge