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Restnutzungsdauer-Gutachten: Wann es Vermietern Steuern spart

Verfasst von

Andreas Dümler

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Kurz gesagt: Wer ein vermietetes Haus besitzt, schreibt das Gebäude steuerlich normalerweise über 40 bis 50 Jahre ab, bei neueren Gebäuden über gut 33 Jahre. Ist ein älteres Gebäude tatsächlich früher verbraucht, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Den Nachweis führt man in der Praxis mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten. Die Anforderungen daran sind seit Ende 2025 wieder offener. Ob sich das für Sie lohnt, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.

Worum es geht: AfA bei vermieteten Gebäuden

Wer ein Haus vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten geltend machen. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Deshalb muss der Kaufpreis zuerst auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

Für die lineare Gebäude-AfA sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG bei Wohngebäuden im Privatvermögen feste Sätze vor:

Fertigstellung des Gebäudes AfA-Satz pro Jahr entspricht rechnerisch
vor dem 1. Januar 1925 2,5 % 40 Jahre
1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022 2 % 50 Jahre
nach dem 31. Dezember 2022 3 % rund 33 Jahre

Diese Sätze gelten unabhängig davon, wie alt das Gebäude beim Kauf schon ist. Wer ein Haus von 1960 kauft, schreibt es also typischerweise wieder über 50 Jahre ab – obwohl es dann schon über 60 Jahre alt ist. Hier setzt das Restnutzungsdauer-Gutachten an.

Die Ausnahme: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der festen Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden AfA-Beträge angesetzt werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als 40, 50 bzw. 33 Jahre. Ergibt ein Gutachten zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, könnte das Gebäude mit 4 % pro Jahr statt mit 2 % abgeschrieben werden.

Wichtig zu verstehen: Die Gesamtsumme der Abschreibung ändert sich nicht. Das Gebäude wird nur schneller abgeschrieben. Der Vorteil liegt darin, dass Sie die Steuerersparnis früher haben – und darin, dass Ihr persönlicher Steuersatz heute möglicherweise höher ist als in 30 Jahren.

Die Rechtslage im Überblick

BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19)

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist danach keine zwingende Voraussetzung.

BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 – inzwischen aufgehoben

Die Finanzverwaltung reagierte 2023 mit einem Schreiben, das deutlich strengere Anforderungen stellte. Unter anderem sollten Gutachten nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen. Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten sollte nicht genügen.

BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23)

Der Bundesfinanzhof bestätigte seine Linie: Der Steuerpflichtige kann sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Nach Einschätzung von Fachleuten erkennt der BFH darin auch Gutachten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als mögliche Methode an. Gleichzeitig stellte er klar: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht. Es braucht eine sachverständige Begutachtung, die die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes einbezieht.

BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium das Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben. Nach übereinstimmender Darstellung von Fachverbänden und Beratungsgesellschaften verweist die Verwaltung damit auf die BFH-Rechtsprechung. Die starre Beschränkung auf öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige besteht nicht mehr.

Laut einem Bericht von Haufe vom Januar 2026 war zuvor im Entwurf einer Verordnung erwogen worden, strengere Anforderungen – etwa eine zwingende Vor-Ort-Besichtigung durch öffentlich bestellte Sachverständige – rechtlich festzuschreiben. Diese Pläne wurden nach dem Bericht nicht umgesetzt. Die Lage kann sich aber wieder ändern. Lassen Sie den aktuellen Stand vor der Beauftragung von Ihrem Steuerberater prüfen.

Was ein gutes Gutachten enthalten sollte

Auch ohne starre Vorgaben gilt: Die Beweislast für eine kürzere Nutzungsdauer liegt beim Steuerpflichtigen. Das Finanzamt kann ein Gutachten prüfen und ablehnen, wenn es nicht überzeugt. Aus den genannten Urteilen und aus meiner Sicht als Handwerker, der viele alte Konstruktionen von innen kennt, sollte ein belastbares Gutachten mindestens:

  • sich auf das konkrete Gebäude beziehen, nicht nur auf Baujahr und Tabellenwerte,
  • den Zustand der wesentlichen Bauteile beschreiben: Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Feuchteschutz,
  • durchgeführte und fehlende Modernisierungen mit Zeitpunkt nachvollziehbar berücksichtigen,
  • den Stichtag klar benennen, in der Regel den Zeitpunkt der Anschaffung,
  • die gewählte Methode und die Herleitung des Ergebnisses offenlegen,
  • durch Fotos und Unterlagen gestützt sein; eine Besichtigung vor Ort macht das Ergebnis in der Regel deutlich glaubwürdiger.

Ein Gutachten, das nur das Punkteschema aus Anlage 2 der ImmoWertV ausfüllt und das Ergebnis übernimmt, ist nach dem BFH-Urteil von 2024 angreifbar. Wie das Punktemodell funktioniert, erkläre ich im Beitrag Wie Gutachter Altbauten bewerten.

Wer darf das Gutachten erstellen?

Seit Aufhebung des BMF-Schreibens gibt es keine verbindliche Liste mehr, wer ein solches Gutachten erstellen darf. In Betracht kommen Sachverständige für die Bewertung von Immobilien, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Gutachter sowie Bausachverständige mit entsprechender Erfahrung. Entscheidend ist, dass die Person fachlich geeignet ist und das Gutachten nachvollziehbar begründet.

Mein Rat: Fragen Sie vor der Beauftragung nach der Qualifikation, danach, ob das Haus besichtigt wird, und ob der Gutachter im Fall von Rückfragen des Finanzamts Stellung nimmt. Günstige Online-Gutachten ohne Besichtigung mögen schneller sein, sind aber im Streitfall eher angreifbar. Was eine Begutachtung durch Bausachverständige typischerweise umfasst, lesen Sie im Beitrag Bausachverständiger beim Hauskauf.

Ein hypothetisches Rechenbeispiel

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Ihre tatsächliche Situation kann völlig anders aussehen.

  • Kaufpreis eines vermieteten Hauses von 1962, davon angenommener Gebäudeanteil: 300.000 Euro
  • Regel-AfA 2 %: 6.000 Euro pro Jahr
  • Gutachten ergibt 30 Jahre Restnutzungsdauer: rund 3,33 %, also 10.000 Euro pro Jahr
  • Zusätzliche AfA: 4.000 Euro pro Jahr
  • Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 35 %: rund 1.400 Euro weniger Steuer pro Jahr, zuzüglich eventueller Auswirkungen auf Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer

In der Summe ist die AfA gleich; sie verteilt sich nur auf 30 statt auf 50 Jahre. Der Vorteil ist der zeitliche Vorzug – und er ist umso größer, je höher Ihr Steuersatz in den ersten Jahren ist.

Wann sich ein Gutachten lohnen kann

Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Diese Punkte sprechen eher dafür:

  • Ein hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis, zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern oder in Lagen mit niedrigem Bodenwert.
  • Ein altes, wenig modernisiertes Gebäude, bei dem die Restnutzungsdauer deutlich unter 50 bzw. 40 Jahren liegt.
  • Ein hoher persönlicher Steuersatz und positive Einkünfte, mit denen sich die höhere AfA verrechnen lässt.
  • Eine langfristige Haltedauer.

Eher dagegen sprechen:

  • Ein kleiner Gebäudeanteil, etwa bei teurem Bauland in Ballungsräumen.
  • Ein bereits umfassend saniertes Haus mit langer Restnutzungsdauer.
  • Ein geplanter Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist: Die in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und kann einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen.
  • Geplante umfassende Modernisierungen, die die Nutzungsdauer wieder verlängern; wie sich das auf die AfA auswirkt, muss Ihr Steuerberater einschätzen.

Was Käufer vermieteter Altbauten beachten sollten

Wenn Sie ein vermietetes älteres Haus kaufen wollen, lohnt es sich, die Frage der Restnutzungsdauer früh mitzudenken. Der Zustand von Dach, Tragwerk, Feuchteschutz und Haustechnik bestimmt nicht nur Ihre Sanierungskosten, sondern auch, wie überzeugend ein späteres Gutachten ausfällt. Die Beiträge typische Mängel nach Baujahr und Sanierungspflichten nach dem Hauskauf helfen bei der Einschätzung.

Bedenken Sie aber auch den Widerspruch, der sich ergeben kann: Wer beim Kauf einen guten Zustand annimmt und den Preis danach verhandelt, und später gegenüber dem Finanzamt eine sehr kurze Restnutzungsdauer geltend macht, muss mit kritischen Nachfragen rechnen. Das Gutachten sollte zum tatsächlichen Zustand passen.

Häufige Fragen

Gilt das auch für selbst genutzte Häuser?

Nein. Die Gebäude-AfA betrifft Gebäude, mit denen Einkünfte erzielt werden, also typischerweise vermietete Objekte. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus spielt ein Restnutzungsdauer-Gutachten steuerlich in der Regel keine Rolle.

Kann ich das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf noch nutzen?

Das kann im Einzelfall möglich sein, wirft aber verfahrensrechtliche Fragen auf, etwa welche Steuerbescheide noch änderbar sind und ab wann die höhere AfA greift. Klären Sie das unbedingt mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie ein Gutachten in Auftrag geben.

Muss das Finanzamt das Gutachten akzeptieren?

Nein. Das Finanzamt prüft das Gutachten und kann es ablehnen, wenn es die kürzere Nutzungsdauer nicht für ausreichend nachgewiesen hält. Dann bleibt als Weg der Einspruch und gegebenenfalls das Finanzgericht. Je sorgfältiger und gebäudebezogener das Gutachten ist, desto besser sind die Chancen.

Ist ein Verkehrswertgutachten mit Restnutzungsdauer ausreichend?

Nicht ohne Weiteres. Nach dem BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 genügt der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV nicht. Das Gutachten sollte die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes einbeziehen.

Quellen

Dieser Artikel ist keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe eine erhöhte AfA für Sie in Betracht kommt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Stand: September 2026.

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