Kurz gesagt: Im Landkreis Roth steht gerade eine ganze Hausgeneration zur Dachsanierung an: Die Betondachsteine, mit denen die Siedlungshäuser der 1960er- bis 1980er-Jahre in Roth, Wendelstein, Rednitzhembach, Schwanstetten, Büchenbach und Hilpoltstein gedeckt wurden, erreichen nach 45 bis 55 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer. Eine Umdeckung mit neuer Unterdeckung kostet für ein typisches Einfamilienhaus (120–160 m² Dachfläche) meist 18.000 bis 32.000 Euro, mit Aufsparrendämmung 35.000 bis 60.000 Euro. Dazu kommen im Landkreis drei Besonderheiten: die schweren Legschieferdächer der Jurahäuser um Greding und Thalmässing, die Biberschwanz- und Gestaltungsvorgaben in den Altstädten – und auf fast jedem Hof ein Nebengebäude mit Asbest-Wellplatten, das in die Kalkulation gehört.
Wer hier schreibt: Altbaumentor wird von einem Zimmerermeister aus Roth betrieben. Wir führen selbst keine Dacharbeiten aus und nehmen keine Aufträge an – wir erklären, worauf es bei den Dächern im Landkreis ankommt, und vermitteln über das Partnerformular unten Angebote von Dachdeckern und Zimmereien aus der Region. Dafür erhalten wir eine Provision; für Sie ändert sich am Preis nichts.
Welches Dach haben Sie? Die vier Dachtypen im Landkreis
1. Betondachsteine 1960–1990 (Siedlungshäuser im ganzen Landkreis)
Erkennbar an der glatten oder leicht gewellten Oberfläche, meist rot oder anthrazit, oft mit Moos und abgewitterter Deckschicht. Betondachsteine verlieren mit den Jahren die Oberflächenvergütung, saugen Wasser und frieren ab; die Unterspannbahn darunter – wenn überhaupt eine liegt – ist bei Häusern vor 1980 meist eine brüchige Bitumenpappe. Typische Signale: Sand in der Dachrinne, einzelne Steine mit abgeplatzten Kanten, feuchte Flecken an den Sparren auf der Wetterseite. Hier ist die Umdeckung keine Frage des Ob, sondern des Wann – und sie ist der richtige Moment für die Dämmung, weil das Gerüst ohnehin steht.
2. Biberschwanz und Hohlpfanne in den Altstädten (Roth, Hilpoltstein, Spalt, Abenberg, Heideck, Allersberg)
Tonziegel halten 80 bis 100 Jahre, die Lattung und der Dachstuhl darunter sind das Thema. In den Altstadtkernen gelten häufig Gestaltungssatzungen (rote naturrote Ziegel, keine glasierten Steine, keine Gauben über eine bestimmte Breite) und oft Denkmalschutz oder Ensembleschutz – dann braucht die Umdeckung eine Erlaubnis des Landratsamts, und die Dämmung muss von innen oder als dünne Aufsparrendämmung erfolgen, damit sich die Dachansicht nicht verändert. Dafür ist die Instandsetzung eines Denkmaldachs zusätzlich förderfähig (Landesamt für Denkmalpflege, Steuerabschreibung nach § 7i/§ 10f EStG).
3. Legschieferdächer der Jurahäuser (Greding, Thalmässing, südliches Hilpoltstein und Heideck)
Flach geneigte Dächer aus lose übereinandergelegten Kalkplatten – 150 bis 250 Kilogramm je Quadratmeter, das Drei- bis Fünffache eines Ziegeldachs. Der Dachstuhl ist entsprechend massiv und darf nicht durch Umdeckung auf leichte Ware „entlastet“ werden, ohne dass ein Statiker das ganze Gebäude betrachtet: Das Gewicht hält die Konstruktion in Form. Umdecken, Dämmen und jeder Dachflächenfenster-Einbau sind Arbeit für Betriebe, die Legschiefer wirklich können – das sind im Jura wenige. Praktisch immer Denkmalschutz, praktisch immer Förderfall. Angebote „Legschiefer runter, Betondachstein drauf“ sind ein Warnsignal, kein Schnäppchen.
4. Asbest-Wellplatten auf Nebengebäuden, Scheunen, Garagen (bis Baujahr 1993)
Auf vielen Höfen und in vielen Siedlungsgärten des Landkreises liegen graue Wellplatten aus Asbestzement. Nicht bedrohlich, solange sie unberührt bleiben – aber Reinigen, Bohren, Beschichten ist verboten, und beim Abbau gilt die Gefahrstoffverordnung: nur Fachbetriebe mit Sachkunde, Anzeige bei der Gewerbeaufsicht, Entsorgung als gefährlicher Abfall. Rechnen Sie mit 30 bis 60 Euro je Quadratmeter für Abbau und Entsorgung, dazu die neue Eindeckung. Fragen Sie das beim Dachdecker gleich mit ab, wenn er ohnehin kommt.
Schneelast: Rednitztal ist nicht Jura
Roth liegt auf rund 340 Metern, Thalmässing und Greding auf 400 bis über 500 Metern. Nach DIN EN 1991-1-3 steigt die charakteristische Schneelast mit der Höhe deutlich – für denselben Dachtyp liegt sie im Jura leicht beim Doppelten des Rednitztals. Das betrifft die Dachsanierung an drei Stellen: beim Wechsel der Eindeckung (schwerer oder leichter?), bei Aufsparrendämmung (zusätzliches Gewicht) und bei Schneefanggittern über Eingängen und Gehwegen, die viele Gemeinden in ihren Satzungen verlangen. Die Zahlen für Ihren Ort und Ihre Dachneigung liefert der Schneelast-Rechner Bayern unserer Schwesterseite dachmentor.de.
Was die Dachsanierung im Landkreis kostet
Richtwerte für ein Einfamilienhaus mit 120 bis 160 m² Dachfläche, Satteldach ohne komplizierte Anschlüsse, inklusive Gerüst, Demontage, Entsorgung, neuer Lattung und Unterdeckung:
| Maßnahme | je m² Dachfläche | Haus gesamt |
|---|---|---|
| Umdeckung Betondachstein/Tonziegel, ohne Dämmung | 120–200 € | 18.000–32.000 € |
| Umdeckung + Aufsparrendämmung (Förderfall) | 250–400 € | 35.000–60.000 € |
| Zwischensparrendämmung von innen, Dach bleibt | 60–110 € | 8.000–16.000 € |
| Legschiefer umdecken (Denkmal, Spezialbetrieb) | 350–600 € | 50.000–90.000 € |
| Asbest-Wellplatten abbauen + entsorgen | 30–60 € | je Nebengebäude 1.500–5.000 € |
| Dachstuhl-Teilsanierung (Pfettenköpfe, Sparrenfüße) | – | 3.000–15.000 €, je nach Befund |
Nicht enthalten: Dachflächenfenster, Gauben, Kaminkopf, Photovoltaik, Spenglerarbeiten über das Übliche hinaus. Positionen und Vergleichslogik ausführlich: Dachsanierung: Kosten und Positionen und Dach dämmen: Varianten, Kosten, Förderung.
Förderung
Die reine Umdeckung wird nicht gefördert, die Dämmung schon: 15 Prozent BAFA-Zuschuss (Antrag vor Auftrag, Energieeffizienz-Experte nötig) oder 20 Prozent Steuerbonus nach § 35c EStG über drei Jahre, jeweils bei Einhaltung des geforderten U-Werts – nicht kombinierbar. Bei Denkmälern gelten erleichterte Anforderungen und es kommen Landesmittel dazu. Wer das Dach ohnehin öffnet, sollte die Dämmung mitmachen; der Mehrpreis gegenüber „nur umdecken“ ist mit Förderung der günstigste Dämm-Quadratmeter am ganzen Haus. Ob für Ihr Dach eine Dämmpflicht besteht (oberste Geschossdecke), steht in Sanierungspflichten nach dem Hauskauf.
Angebote von Dachdeckern aus der Region anfragen
Über unseren Partner Aroundhome erhalten Sie kostenlos und unverbindlich bis zu drei Angebote von Dachdeckerbetrieben, die den Landkreis Roth bedienen. Schreiben Sie in die Anfrage, welche Eindeckung jetzt liegt (Betondachstein, Biberschwanz, Legschiefer, Wellplatte), ob gedämmt werden soll und ob das Haus in einer Altstadtlage steht.
Dachdecker-Angebote anfragen* Energieberater für die Dämmförderung*
* Anzeige / Partnerlink – wir erhalten bei einer Anfrage eine Provision, für Sie entstehen keine Kosten.
Aus Zimmerersicht: was vor der Umdeckung geprüft gehört
- Pfettenköpfe und Sparrenfüße an der Traufe. Dort sammelt sich jahrzehntelang Feuchte aus undichten Rinnen und Ortgängen. Ist das Holz dort weich, muss es vor der neuen Eindeckung saniert werden – nachträglich kostet es das Doppelte. Wie Sie selbst erste Hinweise finden: Dachstuhl prüfen beim Hauskauf.
- Bohrmehl und Fraßgänge. Hausbock und Anobien sind in den älteren Dachstühlen des Landkreises verbreitet. Ob ein Befall noch aktiv ist, zeigt Bohrmehl auf dem Dachboden; ein aktiver Befall wird vor dem Schließen des Dachs behandelt, nicht danach.
- Unterdeckung und Luftdichtung im Angebot? Eine diffusionsoffene Unterdeckbahn mit verklebten Stößen und eine luftdichte Ebene innen sind bei gedämmten Dächern Pflicht. „Konterlattung und Pfannen“ allein ist 1985er-Standard.
- Schneefang, Rinnenheizung, Ortgang. Auf der Jura-Höhe und an Gehwegen in der Siedlung gehört ein Schneefang über Eingänge und Zufahrten; viele Gemeinden fordern ihn, viele Angebote lassen ihn weg.
Häufige Fragen aus dem Landkreis
Brauche ich für die Umdeckung eine Baugenehmigung?
Für die gleichartige Erneuerung der Eindeckung nein – verfahrensfrei nach Art. 57 BayBO. Ja bei Denkmälern und Ensembles (denkmalrechtliche Erlaubnis), bei Änderung von Dachform, Neigung oder Farbe, wo eine Gestaltungssatzung gilt, und bei neuen Gauben. Im Zweifel formlos beim Bauamt des Landratsamts nachfragen.
Dach und Photovoltaik zusammen?
Ja, wenn das Dach ohnehin kommt – das Gerüst steht, die Dachhaken werden sauber in die neue Eindeckung eingebunden. Die Reihenfolge andersherum (erst PV, zehn Jahre später Dach) kostet den Ab- und Wiederaufbau der Anlage. Lassen Sie sich von Dachdecker und Solarteur ein abgestimmtes Angebot machen.
Was ist mit den Dachfenstern?
Alte Dachflächenfenster tauscht man sinnvollerweise mit – oder repariert sie vorher mit Ersatzteilen, wenn Rahmen und Glas noch gut sind. Übersicht nach Fenstergeneration und Größe: ersatzteile-dachfenster.de.
Kann ich Asbestplatten selbst abbauen?
Rechtlich dürfen Privatpersonen das in geringem Umfang, praktisch rät jeder Fachmann ab: ohne Schutzausrüstung, Staubbindung und zugelassene Big-Bags verteilen Sie Fasern über Ihr Grundstück, und kein Wertstoffhof nimmt lose Platten an. Fachbetrieb beauftragen, Entsorgungsnachweis aufheben – den fragt der nächste Käufer.
Zurück zur Übersicht aller Gewerke: Haus sanieren im Landkreis Roth.
Alle Kostenangaben sind Richtwerte ohne Gewähr und ersetzen keine Begutachtung vor Ort. Stand: Oktober 2026.