Kurz gesagt: Es gibt keine Pflicht, die Fassade eines älteren Hauses zu dämmen. Es gibt aber eine Pflicht, sie richtig zu dämmen, sobald Sie sie ohnehin anfassen: Wer mehr als zehn Prozent der Außenwandfläche erneuert – neuer Putz, nicht nur ein Anstrich –, muss die Wand nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz auf den vorgeschriebenen Wärmeschutz bringen. Die Fassade ist der letzte Posten der Gebäudehülle, der teuerste pro eingesparter Kilowattstunde und der einzige, bei dem ein Energieberater regelmäßig zu dem Ergebnis kommt: weglassen. Dieser Artikel sortiert die Varianten nach Mauerwerk, nennt Kosten und Förderung und zeigt die Details, die aus Zimmerersicht über Erfolg oder Bauschaden entscheiden.
1. Vorher klären: Braucht das Haus die Fassade überhaupt?
Dach, Fenster und Kellerdecke bringen bei den meisten Häusern der 1950er bis 1980er den größten Teil der Einsparung – zu einem Bruchteil der Fassadenkosten. Ob die Außenwand danach noch nötig ist, hängt am Mauerwerk: Eine 24er-Vollziegelwand verliert viel Wärme, eine 36er-Hochlochziegel- oder Bimswand aus den 1970ern deutlich weniger. Diese Frage beantwortet kein Fassadenbauer, sondern ein unabhängiger Energieberater mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Die Beratung wird vom BAFA bezuschusst, und der Fahrplan ist zugleich Voraussetzung für den Förderbonus bei größeren Maßnahmen. Wenn Sie nur eine Beratung bezahlen wollen, dann diese – vor der Fassade.
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Die Reihenfolge, in die sich die Fassade einfügt, steht in Nach dem Hauskauf sanieren: Reihenfolge, Kosten, Förderung. Kurz: Dach, dann Fenster, dann Fassade – nie umgekehrt.
2. Die vier Varianten – und welches Mauerwerk sie braucht
| Variante | Passt zu | Kosten je m² Fassade (Richtwert) | Worauf Sie achten müssen |
|---|---|---|---|
| Wärmedämmverbundsystem (WDVS) – Dämmplatten geklebt/gedübelt, darauf Armierung und Putz | einschaligem Mauerwerk mit Putzfassade (die Masse der Häuser 1950–1990) | ca. 150 – 250 € | Dachüberstand, Fensterlaibungen, Sockel, Rollladenkästen; Dämmstoffwahl (EPS, Mineralwolle, Holzfaser) nach Brandschutz und Diffusion |
| Kerndämmung – Einblasdämmung in die Luftschicht zwischen zwei Mauerschalen | zweischaligem Mauerwerk mit Hohlschicht ab etwa 4 cm (Klinkerfassaden, vor allem Norddeutschland) | ca. 20 – 50 € | Hohlschicht per Endoskop prüfen; Schlagregenschutz der Vormauerschale; in einem Tag erledigt, keine optische Änderung |
| Vorhangfassade (hinterlüftet) – Dämmung zwischen Lattung, davor Holz-, Faserzement- oder Metallbekleidung | Holzhäusern, Fachwerk, unebenen oder feuchtebelasteten Wänden, Giebeln mit Wetterseite | ca. 200 – 350 € | diffusionsoffen, robust gegen Schlagregen; Unterkonstruktion und Hinterlüftung müssen handwerklich stimmen – Domäne des Zimmerers |
| Innendämmung | Denkmalfassaden, Sichtmauerwerk, Reihenhäusern ohne Zugriff auf die Außenwand | ca. 80 – 150 € (zzgl. Innenausbau) | nur mit kapillaraktiven Systemen und Fachplanung; Wärmebrücken an Deckenauflagern und Innenwänden |
Die Kosten je m² Fassade sind nicht die Kosten je m² Wohnfläche: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche hat grob 180 bis 250 m² Außenwand. Der Sanierungsstau-Rechner rechnet deshalb mit 120 bis 220 Euro je m² Wohnfläche für den Posten Fassade.
3. Aus Zimmerersicht: die Details, an denen Fassaden scheitern
- Dachüberstand. 16 bis 20 Zentimeter Dämmung brauchen Platz unter der Traufe und am Ortgang. Bei vielen Häusern der 1960er reicht der Überstand nicht. Dann muss der Dachrand verlängert werden – Sparrenköpfe, Ortgangbretter, Rinne, Eindeckung am Rand. Das ist Zimmerer- und Dachdeckerarbeit und ein Grund, warum das Dach vor der Fassade saniert wird: Wer das Dach ohnehin neu eindeckt, plant den größeren Überstand gleich mit. Was am Dach sonst ansteht: Dachsanierung Kosten auf unserer Dachseite.
- Fensterlaibungen und Fensterposition. Nach der Dämmung sitzen alte Fenster tief in einer Höhle; die Laibung lässt sich nur dünn dämmen, dort bleibt die Wärmebrücke und mit ihr das Schimmelrisiko. Werden Fenster und Fassade zusammen gemacht, setzt man die Fenster in die Dämmebene oder bündig an die Außenkante der alten Wand (Vorwandmontage). Werden die Fenster zuerst getauscht, sollte der Fensterbauer wissen, dass eine Dämmung folgt – dann sitzen Rahmen und Anschlussfolien gleich richtig.
- Sockel und Perimeter. Die Dämmung muss unter die Geländeoberkante geführt werden, mit druckfesten, feuchteunempfindlichen Platten und einer sauberen Abdichtung. Ein Sockel, der nicht gedämmt ist, zieht die Wärmebrücke einmal ums Haus.
- Rollladenkästen, Balkonplatten, Vordächer. Jedes Bauteil, das durch die Dämmebene stößt, ist eine Wärmebrücke. Rollladenkästen werden gedämmt oder ersetzt, auskragende Balkonplatten sind der härteste Fall – hier entscheidet der Energieberater, ob sich das Aufwand lohnt.
- Feuchte Wand. Eine Außenwand mit aufsteigender Feuchte oder durchnässtem Sockel wird nicht gedämmt, sondern erst saniert. Dämmung über einem Feuchteschaden schließt ihn ein. Zusammenhang mit dem Keller: Feuchter Keller beim Hauskauf.
- Dämmstoff. EPS ist am günstigsten, Mineralwolle nicht brennbar, Holzfaser diffusionsoffen und mit besserem Hitzeschutz im Sommer. Bei Holzhäusern und Fachwerk gehört Holzfaser oder eine hinterlüftete Konstruktion hin – ein dichtes WDVS auf einer Holzwand ist ein Bauschaden mit Ansage.
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4. Was das Gesetz verlangt
Eine Dämmpflicht für die Fassade gibt es nicht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz kennt aber „bedingte Anforderungen“: Wird ein Außenbauteil erneuert oder erstmals eingebaut und betrifft das mehr als zehn Prozent der Fläche dieses Bauteils, muss der Wärmedurchgangskoeffizient der geänderten Fläche den vorgeschriebenen Höchstwert einhalten – bei Außenwänden 0,24 W/(m²·K). Ein neuer Außenputz auf einer ungedämmten Wand ist damit praktisch nicht mehr zulässig; ein reiner Anstrich oder eine Rissreparatur schon. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und bei Unwirtschaftlichkeit. Ob Ihre geplante Maßnahme die Anforderung auslöst, lassen Sie sich vom Energieberater bestätigen – er muss die Einhaltung später ohnehin für die Förderung bescheinigen.
5. Förderung: 15 Prozent, mit Fahrplan mehr
Die Fassadendämmung ist eine Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle und wird über das BAFA mit 15 Prozent der förderfähigen Kosten bezuschusst, höchstens 30.000 Euro förderfähige Kosten je Wohneinheit und Jahr. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan steigt die Obergrenze auf 60.000 Euro; der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit dem 21. Juli 2026 aber nur noch auf den Teil der Kosten, der 30.000 Euro übersteigt. Bei einer Fassade für 45.000 Euro heißt das: 15 Prozent auf die ersten 30.000, 20 Prozent auf die restlichen 15.000 – zusammen 7.500 Euro statt 4.500 Euro ohne Fahrplan. Gerade bei der Fassade, die fast immer über der Schwelle liegt, lohnt der iSFP also weiterhin.
Voraussetzungen: Ein Energieeffizienz-Experte muss die Maßnahme planen und bestätigen, der Antrag beim BAFA muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden (ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung ist erlaubt), und die technischen Mindestanforderungen – strenger als die gesetzlichen Höchstwerte – müssen eingehalten werden. Alternativ bleibt der Steuerbonus nach § 35c EStG (20 Prozent über drei Jahre, maximal 40.000 Euro je Objekt); für dieselbe Maßnahme geht nur einer der beiden Wege. Fördersätze ändern sich; prüfen Sie den Stand beim BAFA, bevor Sie beauftragen.
6. Entscheidungshilfe
| Ihr Haus | Was meist herauskommt |
|---|---|
| Zweischalige Klinkerfassade mit Hohlschicht | Kerndämmung – günstig, schnell, fast immer wirtschaftlich; Fassade bleibt, wie sie ist |
| Einschalig, 24er Vollziegel oder Beton, Putz ohnehin schadhaft | WDVS – hohe Einsparung, Putz muss sowieso neu; Dachrand und Fenster mitplanen |
| Einschalig, 30er–36er Hochlochziegel/Bims (1970er–80er), Putz in Ordnung | Oft: erst Dach, Fenster, Kellerdecke, Heizung – Fassade nach Energieberatung zurückstellen |
| Holzhaus, Fachwerk, Wetterseite mit Schlagregen | Hinterlüftete Vorhangfassade mit Holzfaser – kein geklebtes WDVS |
| Denkmal oder erhaltenswerte Sichtfassade | Innendämmung mit Fachplanung, sonst nichts |
Häufige Fragen
Muss ich die Fassade nach dem Hauskauf dämmen? Nein. Pflicht ist nur die oberste Geschossdecke (siehe Sanierungspflichten nach dem Hauskauf). Die Fassade wird erst dann zur Pflicht, wenn Sie mehr als zehn Prozent der Wandfläche neu verputzen oder verkleiden.
Schimmelt ein gedämmtes Haus? Ein richtig gedämmtes Haus schimmelt weniger, weil die Innenoberflächen der Außenwände wärmer werden. Schimmel entsteht an den Stellen, die man ausgelassen hat – Laibungen, Sockel, Balkonplatten – und wenn nach dem Fenstertausch nicht mehr gelüftet wird.
Kann ich die Fassade in Etappen dämmen? Technisch ja, wirtschaftlich selten: Gerüst, Anschlüsse und Übergänge kosten jedes Mal neu, und die Förderung läuft je Antrag. Besser eine Etappe sauber planen, auch wenn sie zwei Jahre später kommt.
Was kostet eine Fassade für ein Einfamilienhaus insgesamt? Mit WDVS, Gerüst, Dachrandanpassung und Nebenarbeiten liegen Häuser mit 140 m² Wohnfläche meist zwischen 30.000 und 55.000 Euro vor Förderung; Kerndämmung dagegen oft unter 8.000 Euro. Für Ihr Haus: zum Rechner.
Quellen
- BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen an Wohngebäuden
- GModG-Infoportal des BBSR
- Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen
Alle Kostenangaben sind Richtwerte ohne Gewähr und ersetzen keine Energieberatung, keine Fachplanung und kein Angebot eines Fachbetriebs. Gesetzliche Anforderungen und Förderbedingungen können sich ändern; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt von Antrag und Ausführung. Stand: Oktober 2026.