Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Mängelliste aus der Besichtigung liegt auf dem Tisch. Jetzt entscheidet nicht mehr der Preis, sondern die Reihenfolge: Wer in der falschen Reihenfolge saniert, zahlt Posten doppelt – aufgestemmte Wände nach dem neuen Boden, angepasste Laibungen nach der fertigen Fassade, eine zu große Heizung für ein später gedämmtes Haus. Dieser Artikel ordnet die typischen Posten eines älteren Hauses so, wie ein Zimmerermeister sie angehen würde: erst das, was Fristen hat oder alles andere blockiert, zuletzt das, was man sieht.
Noch keine Zahlen? Der Sanierungsstau-Rechner gibt Ihnen in zwei Minuten eine Spanne je Bauteil und zeigt zu jedem markierten Posten den nächsten Schritt.
Die Reihenfolge in Kurzform
- Pflichten und Sicherheit: Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke und für freiliegende Heizungs- und Warmwasserleitungen – mit Frist ab Eigentumsübergang. Eine Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es seit der Gesetzesreform vom Juli 2026 nicht mehr. Dazu Schadstoffe und eine Elektrik, die niemanden gefährdet.
- Gebäudehülle von oben nach unten: Dach, dann Fenster, dann Fassade. Nie umgekehrt.
- Haustechnik: Heizung erst dimensionieren, wenn klar ist, wie dicht die Hülle wird. Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom) in einem Zug.
- Keller: Ursache der Feuchte bestimmen, bevor Geld in Abdichtung oder Anstriche fließt.
- Innenausbau: Böden, Wände, Türen, Bäder-Oberflächen ganz zum Schluss.
1. Was Fristen hat, kommt zuerst
Mit dem Eigentumsübergang starten bei älteren Häusern Nachrüstpflichten, die der Vorbesitzer als Selbstnutzer oft nicht erfüllen musste: Dämmung der obersten Geschossdecke und Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die Fristen laufen in der Regel zwei Jahre ab Eigentumsübergang. Die frühere Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist mit der Reform zum 29. Juli 2026 entfallen – viele ältere Ratgeber nennen sie noch. Welche Pflichten seit der Gesetzesreform 2026 konkret gelten und welche Ausnahmen es gibt, steht im Artikel Sanierungspflichten nach dem Hauskauf.
Parallel dazu gehören zwei Dinge ganz an den Anfang, weil sie andere Gewerke betreffen: Schadstoffe (Asbest in Platten und Bodenbelägen, Holzschutzmittel im Dachstuhl) müssen bekannt sein, bevor jemand bohrt oder schleift – und eine Elektrik ohne Schutzleiter oder FI-Schutz ist kein Komfortthema, sondern ein Sicherheitsthema (woran Sie das erkennen: Elektrik im Altbau). Dazu kommt eine Frist, die nicht aus dem Gebäuderecht stammt: Bleileitungen für Trinkwasser müssen seit dem 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein – siehe Wasserleitungen und Bad im Altbau.
2. Dach vor Fenster vor Fassade
Dach. Alles, was unter einem undichten oder ungedämmten Dach saniert wird, ist gefährdet. Deshalb steht das Dach am Anfang der Hülle – auch wenn es der teuerste Posten ist. Oft reicht allerdings eine Reparatur plus Dämmung statt Neueindeckung; die Entscheidung hängt an Zustand der Eindeckung, Unterspannbahn und Sparren. Kosten, Positionen und die Frage „Reparatur oder neu“ behandeln wir ausführlich auf unserer Dachseite: Dachsanierung Kosten und Dach dämmen: Aufsparren, Zwischensparren, Untersparren.
Fenster. Der Posten mit dem besten Verhältnis aus Aufwand und Wirkung: kein Gerüst, meist wenige Tage Bauzeit, sofort weniger Zugluft und Heizkosten, förderfähig. Bei den meisten älteren Häusern sind die Fenster deshalb die erste Maßnahme nach dem Einzug – vor der Fassade, weil Fensteranschluss und Laibung bei einer späteren Außendämmung ohnehin neu gemacht werden und ein nachträglicher Tausch die fertige Dämmung wieder aufreißt. Wichtig beim Angebotsvergleich: identische Vorgaben für alle Anbieter – Material (Kunststoff, Holz, Holz-Alu), Verglasung, Fensterbänke, Demontage und Entsorgung der Altfenster, Anschluss innen und außen. Nur dann sind die Preise vergleichbar.
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Fassade. Außendämmung kommt zuletzt in der Hülle, und sie ist der Posten, bei dem eine unabhängige Energieberatung mit Sanierungsfahrplan am ehesten Geld spart: Sie klärt, ob die Fassade überhaupt nötig ist oder ob Dach, Fenster und Kellerdecke bereits das Ziel erreichen. Bei Häusern mit zweischaligem Mauerwerk ist die Kerndämmung oft die günstigere Alternative zum Wärmedämmverbundsystem. Welche Variante zu welchem Mauerwerk passt und welche Details am Dachrand und an den Laibungen entscheiden: Fassade dämmen im Altbau.
3. Heizung: erst die Hülle kennen, dann die Anlage wählen
Der häufigste teure Fehler nach dem Hauskauf: Die Heizung wird zuerst getauscht, weil sie alt ist – ausgelegt auf das ungedämmte Haus. Nach Dach und Fenstern braucht dasselbe Haus eine deutlich kleinere Anlage, und eine Wärmepumpe läuft erst mit gedämmter Hülle und passenden Heizflächen effizient. Eine gesetzliche Frist zwingt Sie nicht mehr zum Tausch: Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Austauschpflicht für alte Kessel. Was drängen kann, sind zwei andere Dinge – der Zustand der Anlage und die Heizungsförderung, deren Boni ab Februar 2027 schrittweise sinken. Wer deshalb früher tauschen will, hält die Reihenfolge trotzdem: Hüllenmaßnahmen festlegen, Heizlast mit der geplanten Hülle berechnen lassen, dann die Anlage bestellen. Wie Sie die alte Anlage beurteilen, welche Wege es gibt und was die Förderung aktuell bringt, steht im Artikel Heizung nach dem Hauskauf: weiterlaufen lassen oder tauschen?.
Leitungen für Wasser, Abwasser und Strom werden im selben Zug erneuert, solange Wände und Böden ohnehin offen sind – alte Blei- oder verzinkte Stahlleitungen gehören dabei komplett raus, der Zählerschrank wird gleich für Wärmepumpe und Wallbox ausgelegt. Die Details: Elektrik im Altbau und Wasserleitungen und Bad im Altbau.
4. Keller: Ursache vor Maßnahme
Feuchte im Keller hat drei grundverschiedene Ursachen mit drei grundverschiedenen Preisschildern: Kondenswasser durch falsches Lüften (fast kostenlos), aufsteigende Feuchte wegen fehlender Horizontalsperre (mittlerer Aufwand), drückendes Wasser von außen (teuer, Außenabdichtung mit Aufgraben). Wer hier Angebote einholt, bevor die Ursache sicher ist, bekommt die teuerste Lösung angeboten. Wie Sie die Ursache eingrenzen, steht in Feuchter Keller beim Hauskauf.
5. Innenausbau zum Schluss
Böden, Wandoberflächen, Innentüren, Fliesen und Sanitärobjekte sind das, was man sieht – und das, was bei jedem weiteren Gewerk wieder beschädigt wird. Wer aus Ungeduld mit dem Bad anfängt, stemmt es beim Leitungstausch wieder auf. Innenausbau also erst, wenn Hülle, Technik und Leitungen fertig sind.
Was die Posten grob kosten (Haus mit 140 m² Wohnfläche)
Richtwerte für die Planung, keine Kostenschätzung – regionale Preise, Bauweise und Ausführungsstandard können deutlich abweichen. Die Spannen entsprechen den Ansätzen des Sanierungsstau-Rechners.
| Posten | Spanne bei kompletter Erneuerung |
|---|---|
| Dach (Eindeckung + Dämmung) | ca. 17.000 – 49.000 € |
| Fenster und Außentüren | ca. 11.000 – 21.000 € |
| Heizung (komplett) | ca. 25.000 – 45.000 € |
| Fassade / Außendämmung | ca. 17.000 – 31.000 € |
| Elektrik | ca. 8.000 – 17.000 € |
| Bad und Leitungen (je Bad) | ca. 15.000 – 30.000 € |
| Keller (Feuchte / Abdichtung) | ca. 10.000 – 40.000 € |
| Innenausbau (Böden, Wände, Türen) | ca. 21.000 – 49.000 € |
Für Ihr Haus mit Ihrer Wohnfläche und Ihrem Zustand je Bauteil: zum Rechner.
Förderung: zwei Wege, die sich nicht kombinieren lassen
Für energetische Einzelmaßnahmen am selbstgenutzten Haus gibt es zwei Grundwege. Entweder den Zuschuss über die Bundesförderung für effiziente Gebäude – für Maßnahmen an der Gebäudehülle beim BAFA mit Energieeffizienz-Experte, für den Heizungstausch bei der KfW (Programm 458), wo auch der Fachbetrieb die nötige Bestätigung ausstellen kann; der Antrag muss in beiden Fällen vor der Auftragsvergabe gestellt werden. Oder den Steuerbonus nach § 35c EStG: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen, maximal 40.000 Euro je Objekt, ohne Vorab-Antrag, aber mit Fachunternehmererklärung. Für dieselbe Maßnahme geht nur einer der beiden Wege. Fördersätze und Bedingungen ändern sich regelmäßig – die Heizungsförderung wurde zuletzt im Juli 2026 neu gefasst und sinkt ab 2027 schrittweise. Vor der Auftragsvergabe den aktuellen Stand prüfen, nicht danach.
Praktische Konsequenz für die Reihenfolge: Erst Energieberater und Förderantrag, dann Auftrag. Wer aus Eile zuerst beauftragt, verschenkt den Zuschuss.
Häufige Fragen
Muss ich alles sofort machen? Nein. Nur die Nachrüstpflichten haben Fristen. Alles andere kann über Jahre gestreckt werden – wenn die Reihenfolge stimmt, geht dabei nichts verloren.
Reicht es, die Heizung zu tauschen und den Rest zu lassen? Eine Pflicht dazu gibt es nicht mehr. Eine Wärmepumpe im ungedämmten Altbau ist selten wirtschaftlich; wenn der Kessel am Ende ist, eher eine Übergangslösung wählen und die Hülle planen – oder die neue Anlage auf den geplanten Zielzustand der Hülle auslegen lassen. Mehr dazu: Heizung nach dem Hauskauf.
Brauche ich einen Energieberater? Für den BAFA-Zuschuss an der Hülle ja. Darüber hinaus lohnt er sich, sobald Fassade oder Heizung anstehen – dort sind die Fehlentscheidungen am teuersten.
Was, wenn ich noch gar nicht gekauft habe? Dann ist dieselbe Liste Ihre Verhandlungsgrundlage: Kaufpreis verhandeln mit Mängelliste.
Alle Kostenangaben sind Richtwerte ohne Gewähr und ersetzen keine Begutachtung vor Ort und keine Fachplanung. Rechtliche und steuerliche Angaben beschreiben den allgemeinen Rahmen; im Einzelfall Steuerberater, Energieberater oder die zuständige Behörde fragen.